o_Ossus Totalus
если вы мат.капитал используете при покупке 2 квартиры, то доля, пропорциональная капиталу должна быть выделена при сделке.
Если вы мат.капиталом покрываете ипотеку за 1 квартиру, то долю в 1 квартире выделяете сразу.
Дальше у вас долевая собственность: часть принадлежит вам, часть ребенку. Покупатель 1 квартиры заключает с вами два договора купли-продажи: на вашу долю и на долю ребенка. Дальше пропорциональная доля должна быть выделена в квартире 2 - вы же недвижимостью несовершеннолетнего распорядились в интересах несовершеннолетнего вроде как.
Можно, конечно, пытаться убедить опеку в собственной честности намерений и что "сейчас купим на себя, а потом выделим долю ребенку правда-правда", но имхо выглядит эта идея довольно подозрительно - если с точки зрения опеки смотреть.