Только наличка в сделке с недвижимостью между физлицами – обычное дело, до сих пор одним из самых надёжных методов обеспечения исполнения сделки на крупную сумму денег считается сделка с аккредитивом. Что касается методов проверки ограничений, то кроме заказа выписок из ЕГРН иные методы проверки мне неизвестны, так что ничего дельного посоветовать вам, увы, не могу. Ждём более компетентных в этом вопросе товарищей.